Archiwum kategorii: Bez kategorii

The Pink House – Development

Witaj Inwestorze!

Jutro już trzeci Invest Camp 2017, więc chciałem jeszcze zdążyć podesłać info o moim nowym projekcie. Mam nadzieję, że będzie okazja żeby go przedyskutować jeszcze na „Campie”.

Jeżeli miałeś okazję spotkać się ze mną na spotkaniach GiC, gdzie byłem prelegentem w 2017 roku (Londyn, Bristol, Sheffield, Dublin) to opowiadałem o swoich kolejnych planach i nowym projekcie jaki planuję zrobić. Po kilku miesiącach walk (od listopada 2016) z agentem, brokerem i prawnikiem w końcu długo wyczekiwana tranzakcja dobiega do końca i niedługo powinienem dostać klucze do „The Pink House” w Sheffield.

Kupowany budynek to semi-commercial, w którym znajduje się 5 unitów komercyjnych oraz dwu pokojowe mieszkanie na piętrze. Obecnie tak jak widać na zdjęciach część po prawej stronie (narożny budynek) jest wynajmowana przez „Second Hand Shop”, a mieszkanie nad nim na piętrze miało być opuszczone do końca maja 2017. Pozostałe unity są opuszczone.

Plan przebudowy

Decyzja o kupnie została podjęta po wcześniejszym zapytaniu Sheffield Council o możliwość konwersji budynku na cele mieszkalne. Zrobiłem rysunki i na ich podstawie dostałem odpowiedź że:

  • Największa część tam gdzie jest Second Hand Shop można przekonwertować na HMO. Ale rozważam też zamiast HMO cztery studia.
  • Część po lewej stronie z dwoma piętrami będzie zmieniona na dwa onebed flaty.
  • Środkowa część miała być rozbudowana na dwa piętra do góry (tak jest na rysunkach). Celem miały być trzy studia. Council bardziej sugeruje rozwiązanie z jednym flatem w tym miejscu i miejsce do zagospodarowania na kosze oraz magazyn na parterze. Wszystko zależy jeszcze od full planingu, który będzie składany w tym miesiącu.

Podsumowując jest pozwolenie na min trzy studia plus sześć bed HMO. Opcjonalnie będę się ubiegać o siedem lub dziewięć studiów.

Plan na finansowanie

Budynek kupowany jest na spółkę Partners Property Investment LTD na bridging loan na 12 miesięcy za £90k. Wkład własny to 30% na depozyt czyli £27k, a pożyczka to jedyne 63k na 1% w skali miesiąca. Dodatkowe koszty agenta, brokera i prawnika wynoszą około £11k. Dość wysokie fee jest z powodów formalny, bo budynek prawnie istnieje jako dwa budynki.

Planowana rozbudowa w wersji najtańszej, czyli na to co już mamy zgodę to około £80k.

Po zakończonym remoncie na budynek zostanie nałożony kredyt z banku Shawbrook, na który już mamy papier. Wszystko na podstawie business planu rysunków oraz pre-planning z councilu. Wartość końcowa projektu to GDV = £300k.

Prowadzący projekt grupowy

Ja, Piotr Maruszak z wykształcenia jestem inżynier budownictwa, a tylko UK posiadam już 11 lat doświadczenia w branży jako konstruktor. Głównie będę zajmował się całym projektem od strony projektowania i planowania. Czyli tworzę biznes plan, kontaktuję się z councilem, dzwonię i rozmawiam z prawnikiem, brokerem itp. Więcej o moich inwestycjach można poczytać na tym blogu we wpisie o moich inwestycjach.

Tym razem projekt prowadzę ze swoim biznes parterem, Pawłem Piotrowskim. Poznaliśmy się rok temu na Invest Camp 2016 i postanowiliśmy połączyć siły w dalszym inwestowaniu. Paweł jest przedsiębiorca z czternastoletnim doświadczeniem. W Polsce z sukcesami rozwijał swoje biznesy w branżach finansowej, medycznej i gastronomicznej. Od dwóch lat mieszka w UK, a od roku posiada swoją pierwszą nieruchomość inwestycyjną HMO. A w naszym projekcie będzie odpowiedzialny za kontakt z budowlańcami, organizowanie budowy i ściąganie materiałów budowlanych z Polski.

Oferta inwestycyjna

W ramach klubu inwestora chcemy zachęcić innych członków GIC i nie tylko do przyłączenia się do naszej inwestycji klubowej. Chcemy zebrać pieniądze na remont na okres od 6 do 10 miesięcy. Oferujemy 1% miesięcznie (12% rocznie). Pożyczka będzie zabezpieczona na nieruchomości i na prywatnym naszym majątku.

Dodatkowo kazdy uczestnik projektu dostanie cala dokumentacje, miesięczne raporty oraz możliwość odwiedzenia placu budowy. Również dla zainteresowanych bezpłatne konsultacje skype, pomoc w inwestycjach oraz wsparcie w przyszłości przy własnych projektach.

Podsumowując

  • Zakup £90k
  • Depozyt 30% (£27k) plus bridging loan £63k na okres 12 miesięcy
  • Konwersja na 6 bed HMO i 3 studia za £80k
  • Dochód z wynajmu £42.12k rocznie
  • Cashflow £26k rocznie

Oferta dla inwestorów:

  • Pożyczka od inwestorów na 1% w skali miesiąca na okres 6-10 miesięcy
  • wyjscie z inwestycji z kredytem z banku Shawbrook
  • GDV £300k

link do plików na dropboxie

001 Rozmowy o inwestowaniu w „Niepoprawnym Radio”

Nigdy nie byłem dobry w pisaniu, ledwo zdałem maturę z języka polskiego. Ortografia była moim przekleństwem i nie wiem co mnie skłoniło to blogowania, które zaczynałem kilka lat temu pisząc o budownictwie. Wiem jedno, że systematyczna praca przynosi efekty i wszystkiego można się nauczyć. Piszę to, bo jeszcze pod koniec roku 2016 zostałem poproszony, żeby pomóc w tworzeniu audycji/podcastu o inwestowaniu. Ja, introwertyk mam poprowadzić podcast? OK będę współprowadzącym. W gadce też nie jestem najlepszy, więc trzymaj kciuki za mnie żeby też mi się poszczęściło. Do wszystkiego potrzeba praktyki.

W audycji będę robił jako pomocnik Tomkowi Łupina, który już od kilku lat prowadzi regularnie audycje głównie na tematy polityczne w radio „Niepoprawne Radio” z Dublina, Irlandia. Moje zadanie będzie polegało na przepytywaniu naszych gości, ekspertów, którzy są guru od inwestowania.

Jaki jest cel audycji

Skierowana głównie do osób, które nigdy nie inwestowały, a chciałyby zacząć. Obalimy stereotyp, że aby być inwestorem, to nie potrzeba mieć kilka milionów na koncie. Inwestowanie zaczyna się od oszczędzania, a kapitał nie ważne jak mały ma przynieść zwrot z inwestycji.

Moje osobiste cele związane są również z nauką czegoś nowego (podcastowania) i poznania nowych osób z środowiska inwestorów. Tomasz również chce zgłębić sekrety strategii jakimi kierują się osoby przedsiębiorcze.

Mamy też cele większe jakim jest przybliżenie i zjednoczenie Polaków pracujących nie tylko w Polsce ale i na całym świecie, którzy interesują się lub chcą nauczyć się czegoś nowego o ekonomi, inwestowaniu i pieniądzach.

Jakie tematy będziemy poruszać?

Inwestowanie nie tylko odbywa się na giełdzie i w nieruchomości. Jest wiele innych opcji, których można się nauczyć i zgłębić. Będziemy chcieli dotrzeć do ekspertów zajmujących się inwestycjami w stare pojazdy, whiskey, kruszce, jachty, giełda, grunty, deweloperka, obligacje korporacyjne, start-upy, energia odnawialna, wino, firmy pożyczkowe, nieruchomości i inne.

Zaplanowanych jest dwanaście audycji, a pierwsi nasi zaproszeni goście będą opowiadać o:-

  • Inwestowaniu w nieruchomości w Polsce i o Global inwestor Club
  • Inwestowaniu w nieruchomości w UK
  • Whiskey – jak wygląda rynek i czy można na tym zarobić
  • Bitcoin – czym jest krypto-waluta i jak na tym zarobić
  • Inne..

Jeżeli masz jakieś sugestie co do listy, lub chciałbyś kogoś zaproponować, to proszę zostaw swoją opinię w komentarzu. Dziękuję.


Kliknij tutaj, aby ściągnąć podcast jako plik MP3.

W tym odcinku usłyszysz

  • Kim są prowadzący i czym się zajmują
  • Jaki jest cel podcastu
  • W co można inwestować
  • Co to jest klub inwestora i czym się zajmuje
  • Plan na następne 12 audycji
  • Jacy goście będą w kolejnych audycjach

Projekt 8 & 9 Dalefield Avenue

Artykuł napisałem w grudniu 2016 roku jako case study i został opublikowany na blogu u Pawła Albrechta, gdzie znajduje się dużo obszerniejsza wersja ze zdjęciami. Zapraszam do przeczytania i komentowania.

Coś o sobie

Mam na imię Piotr. Z zawodu jestem inżynierem budownictwa, specjalizuję się w konstrukcjach budowlanych i inżynierskich. Od 10 lat mieszkam na emigracji w Wielkiej Brytanii i cały czas pracuję w swoim zawodzie w firmie konsultingowej. Wolny czas poświęcam rodzinie, inwestycjom oraz organizacji oddziału GIC w Leeds, gdzie jestem lokalnym liderem.

Motywacja

Od zawsze wiedziałem, że będę inwestował w nieruchomości. Między innymi dlatego wybrałem zawód inżyniera, bo zawsze chciałem pracować w branży związanej z projektowaniem, remontowaniem i budowaniem budynków.

Jeszcze jako nastolatek prenumerowałem różne czasopisma o budowaniu domów i projektowaniu wnętrz. Potem wybrałem się na studia inżynierskie na Politechnice Rzeszowskiej, a po ukończeniu pierwszą pracę zacząłem w stolicy naszego kraju Warszawie. Po dwóch latach firma, w której pracowałem zbankrutowała i dostałem ofertę pracy w Zjednoczonym Królestwie na stanowisku projektanta.

Jak to się mówi “gdy uczeń jest gotowy, to nauczyciel sam się pojawi”. Nie pochodzę z rodziny przedsiębiorczej i może dlatego tak późno zacząłem się uczyć czym jest przedsiębiorczość i jak zarobić pieniądze inaczej niż na etacie. Po odłożeniu pewnej sumy pieniędzy, z którymi nie wiedziałem za bardzo co zrobić zacząłem dokształcać się z zakresu inwestowania i biznesu. Tak między innymi trafiłem na książkę Kamila Cebulskiego “Efekt Motyla”, od której wszystko się zaczęło. Od tamtego czasu przeczytałem kilkaset książek, brałem udział w wielu szkoleniach i do tej pory regularnie czytam i słucham audiobooków.

Mój pierwszy biznes był online. Pisanie bloga (www.projekt-wd.blogspot.com) z dziedziny, którą się zajmuję. Pomimo dużych braków w warsztacie “pisarza” (ledwo zdałem maturę z polskiego) podjąłem się tego zadania. Żmudne treningi przyniosły efekty i po roku blog przyniósł pierwsze dochody. Miałem też roczną przygodę z MLM. Podoba mi się praca z ludźmi ale moja osobowość analityczna nie jest typem sprzedawcy, która wg mnie najbardziej realizuje się w tym biznesie. Były też inne drobne biznesy, które realizowałem.

Inwestowanie w nieruchomości ciągle przekładałem na później. Wówczas nie chciałem zostać w UK za długo, a kupno inwestycji na odległość w Polsce nie wchodziło w rachubę. Jeszcze rozważałem powrót do kraju, lub dalszą emigrację do Australii.
Dopiero kiedy przeczytałem pewne motto “rób to co możesz, tam gdzie jesteś i z tym co masz” uświadomiłem sobie, że najlepszy czas na kupno swojej nieruchomości jest właśnie teraz. Po sześciu miesiącach kupiłem swój pierwszy dom, w którym mieszkam do dziś.

Międzyczasie poznałem Darka, z którym zaczęliśmy organizować networking dla Polaków interesujących się inwestycjami w nieruchomości. Wówczas nasza grupa nosiła nazwę Fridomiacy, a obecnie GIC Leeds. Na każdym spotkaniu poznawaliśmy różne strategie inwestowania, a zapraszani prelegenci dzielili się wiedzą i doświadczeniem. Każde spotkanie było nagrywane i opublikowane na kanale YouTube. W taki sposób dotarliśmy do wielu osób już działających na rynku, a zarazem promowaliśmy polską przedsiębiorczość w UK.
Było to bardzo inspirujące i gdyby nie te spotkania nie wiem czy byłbym w tym miejscu, w którym jestem obecnie. To dzięki poznanym osobom mogłem podjąć trafne decyzje i kupić właściwe domy.

Moim dalekosiężnym celem jest najpierw stworzenie portfolio domów, które zapewnią mi dochód, a następnie przejście do większych projektów. Chcę w niedalekiej przyszłości zająć się rozbudową domów, robieniem flipów oraz większych projektów jak budową budynków mieszkalnych, domów czy też przeróbek komercyjnych na cele mieszkalne.

Od kiedy inwestuje

Od momentu kupna pierwszej nieruchomości minęło dokładnie pięć lat. Był to okres zdobywania pierwszych szlifów, uczeniem się rynku, strategii inwestycyjnych, licznych szkoleń i networkingów. Ale również stagnacji, zwątpienia i rezygnacji. Okres ten ukształtował mnie jako inwestora, kupiłem swoje pierwsze inwestycje, które teoretycznie dają mi wolność i bezpieczeństwo finansowe.

Strategia

Od samego początku moim celem było kupienie kilku domów, które przyniosą mi około dwóch tysięcy funtów miesięcznie. Inwestowanie w zwykłe BTL to zysk około £200 miesięcznie cash-flow, czyli potrzebowałbym około 10 domów.

Strategia HMO (house in multiple occupation) wydawała się dużo lepsza ze względu na lepsze ROI. Dobrze kupiony dom generuje £1000-£1500 miesięcznie cash-flow. Jest to najlepsza strategia dla początkującego inwestora, bo bardzo szybko można zastąpić pensję dochodem z inwestycji.

Nie każdy landlord chce wejść w rynek HMO ze względu na ciągłe problemy z lokatorami. Dawniej pokoje wynajmowały, głównie osoby z niskim dochodem. Obecnie jest to bardzo popularne i wiele młodych osób tak zwanych “professionals” woli wynajmować pokój niż mieszkanie. Styl życia singla, niezależność i dzielenie domu jest standardem młodego pokolenia.

Moim atutem jest to, że jestem Polakiem i chciałem to wykorzystać. Moje nieruchomości są dla osób z Europy wschodniej, które przyjeżdżają do UK żeby pracować przez krótki okres i wrócić do Polski. Wynajem małego mieszkania jest dość drogie i nawet w przypadku niskiego standardu mniej opłacalne niż pokój. Taniej wychodzi wynajem wspólnie dużego domu ale z reguły ciężko dobrać odpowiednie osoby, które później będą się ze sobą zgadzały. Wynajem domu jest minimum na okres sześciu miesięcy, a pokój na dwa tygodnie. Wszystkie rachunki są wliczone w cenę pokoju co ułatwia życie osobom znającym słabiej język angielski.

Projekt 8 Dalefield Avenue

Lokalizacja

Lokalizacja, którą wybrałem jest to niewielka miejscowość w pobliżu Leeds obok obszaru przemysłowego, gdzie znajduje się wiele zakładów pracy, a  kolejne są ciągle w budowie. Dużo osób dojeżdża z pobliskich miejscowości, a z większych miast dowożeni są pracownicy autokarami. Omawiane nieruchomości w tym case study znajdują się około 20-30min pieszo od zakładów pracy, w których pracują moi lokatorzy.

Szukanie okazji

Poszukiwanie nieruchomości zacząłem od poznania okolicy i wybrania obszaru, który był w moim zainteresowaniu. Niedaleko od zakładów pracy, blisko do przystanku autobusowego i pobliskich sklepów. Zanim kupiłem nieruchomość spędziłem kilka miesięcy przyglądając się lokalnemu rynkowi cenom domów, jakie nieruchomości są sprzedawane szybciej i obserwowałem jak długo znajdują się na rynku.

Miałem konkretny cel i wiedziałem jaki typ nieruchomości poszukuję. Miał to być tarrace house (szeregówka) z dwoma pomieszczeniami na dole (living room, reception room) i kuchnią a na piętrze trzema pokojami i wspólną łazienką. Taki dom chciałem przerobić na 5-6 bed HMO.
Bardzo ważnym argumentem również była dla mnie cena ponieważ wówczas nie dysponowałem dużą gotówką.

Dlaczego nieruchomość była kupiona poniżej ceny rynkowej

Z pomocą przyszła mi wtyczka property-bee.com, która jest bardzo dobrym narzędziem dla szukających nieruchomości przez lokalne agencje wykorzystując do tego portal rightmove.co.uk. Dom był wystawiony za 95k w standardzie do średniego remontu. Obserwowałem go przez kilka miesięcy.

Cena stopniowa spadała co jakiś czas o 5k, a gdy ta częstotliwość zwiększyła się co dwa tygodnie dochodząc do 75k to wiedziałem że jest to okazja i komuś zależy na szybkiej sprzedaży. Umówiłem się na oględziny, na następny dzień zaoferowałem 65k. Cena została zaakceptowana.

Dom był sprzedawany przez bank. Wcześniejszy właściciel miał problemy finansowe, bank przejął nieruchomość i wystawił na sprzedaż. Takie firmy zajmujące się sprzedażą czasami chcą osiągnąć lepszą cenę i nieuczciwie podbijają ofertę sugerując, że jest jeszcze więcej zainteresowanych. I tak było w moim przypadku.

Moją ofertę zwiększyłem o 3k do 68k, czyli teoretycznie 29% poniżej ceny wyjściowej. Gdy nieruchomość jest kupowana od banku, wówczas okres na zakup, a co z tym idzie załatwienie kredytu oraz wszystkich formalności prawniczych to teoretyczne 28 dni. Tak samo jak w przypadku domu aukcyjnego, jednak tutaj podchodzą mniej restrykcyjnie.

Dom ten zakupiłem przy użyciu kredytu residential, a po sześciu miesiącach, po ukończeniu remontu przekredytowałem na BTL. Jest to specjalny kredyt BTL z możliwością wynajem na pokoje ale wszystkie osoby wynajmujące muszą być na jednej umowie.

Sposób finansowania nieruchomości

Pieniądze na zakup nieruchomości posiadałem z oszczędności, oraz z przekredytowania pierwszego domu w którym mieszkam do dziś. Posiadałem 30k. Część gotówki była przeznaczona na 10% depozyt oraz opłaty prawnika i brokera. Dom kupiłem jako mój drugi do zamieszkania, ponieważ pod wynajem (BTL) wymagany jest min 25% depozyt.

Resztę pieniędzy przeznaczyłem na remont dodatkowo używając kart kredytowych. W UK jest dostęp do 0% kart na okres od 6 do 40 miesięcy. Remont był rozplanowany na dwa etapy. Pierwszy to wykończyć piętro i kuchnię a potem wynająć. Drugi etap wykończyć pozostałe dwa pokoje na parterze plus różne roboty na zewnątrz.

Projekt 9 Dalefield Avenue

Dom ten sąsiaduje z numerem 8 ściana w ścianę. Był on przerobiony 15 lat temu na 4 mieszkania. Dwie kawalerki oraz dwa mieszkania jednopokojowe (pokój plus living room z kuchnią). Układ pomieszczeń był podobny do tego obok ale budynek  jest o jeden metr szerszy. Mieszkający tam lokatorzy narzekali na niski standard, cieknący dach oraz landlorda, który nie dbał o nieruchomość i wynajmujących. Jak tylko spotkałem właściciela porozmawiałem z nim i zaoferowałem odkupienie.

Właścicielami byli dwaj bracia po sześćdziesiątce, a owa nieruchomość miała być planem emerytalnym. Niestety obaj nie interesowali się własnym biznesem, który przynosił im więcej strat niż zysku. Rachunki  nie były opłacane przez kilka miesięcy a zaległości sięgały 4k funtów.

Negocjacje trwały 3 miesiące. Podczas tego okresu przekredytowałem dom sąsiadujący z tym po numerem 8 i odzyskałem z zainwestowanego tam kapitału 25k. Dodatkowo posiadałem oszczędności około 7k. Nieruchomość była w bardzo słabej kondycji i wymagała generalnego remontu. Z tego powodu uzyskanie kredytu, było praktycznie niemożliwe. Jedynie wchodził w grę zakup za gotówkę lub użycie bridging loan (wysoko oprocentowanej pożyczki dla inwestorów).

Dlaczego nieruchomość była kupiona poniżej ceny rynkowej

Dom został kupiony przez obecnych właścicieli w 2002 roku za 86k przy ówczesnych cenach sąsiadujące nieruchomości kosztowały około 40-50k. Cena którą ja zaoferowałem nawet z kosztownym remontem była ciągle atrakcyjna, ponieważ jest to największy dom na tej ulicy a planowane ROI z wynajmu było bardzo atrakcyjne. Dużym plusem jest posiadanie dwóch domów obok siebie. Również przed zakupem wykonałem prywatną wycenę i wynikało z niej, że dom jest wart około 85k, a po przeprowadzeniu remontu jako HMO komercyjna wartość budynku będzie około 150k. Dużym plusem dla mnie była elastyczność właścicieli i sposób przeprowadzenia tej transakcji.

Kreatywne finansowanie nieruchomości

Ofertę jaką złożyłem sprzedającym była dla obu stron bardzo korzystna. Początkową ofertę 70k zwiększyłem do 80k, a zamiast kredytu chciałem użyć opcji. Exchange with delayed completion jest to zakup nieruchomości z opóźnionym zakończeniem transakcji. Czyli podpisujemy teraz umowę przez prawników, której zerwanie ma konsekwencje prawne ale zakończenie transakcji jest w przyszłości. W moim przypadku był to okres jednego roku. Ja zobowiązałem się do wpłacenia depozytu 5% (który miał być na pokrycie długów) i miesięcznie 650 funtów na pokrycie kredytu i innych opłat związanych z nieruchomością. Depozyt i miesięczne wpłaty miały być odejmowane od ustalonej ceny za dom.

Przez rok mogłem posiadać dom, który miał teoretyczną hipotekę oprecentowaną na 0%. Jednak moim planem było wyjście z tej transakcji jak najszybciej i zakładałem max okres sześciu miesięcy.

Remont trwał zaledwie 6 tygodni. Cztery mieszkania zostały przerobione na 6 bed HMO z czterema łazienkami i wspólną kuchnią. Krótki okres nie przeszkadzał, żeby przeprowadzić go profesjonalnie. Wszystkie instalacje zostały wymienione na nowe łącznie z elektryką, ogrzewaniem kanalizacją, dom został wytynkowany, pomalowany i wyposażony w nowe meble.

Wyjście z inwestycji

Wszystkie pokoje posiadają wysoki standard i zaraz po ukończeniu remontu wprowadzili się pierwsi lokatorzy. Dochód z najmu dwóch domów był przeznaczony na 25% depozyt pod przyszłą hipotekę i opłaty związane z transakcją. Ponieważ mój prawnik okazał się osobą mało kompetentną transakcja niestety została zakończona dopiero po ośmiu miesiącach. Jedynym plusem opóźnienia był dłuższy okres w którym mogłem bez problemu oszczędzić pieniądze na depozyt. Tak jak w przypadku pierwszej nieruchomości mój kredyt jest zwykły BTL z możliwością wynajmu na pokoje. Nie jest to kredyt komercyjny, a więc wycena budynku przeprowadzana była na podstawie wartości budynku, a nie na dochodzie jako biznes.

Sposób finansowania nieruchomości

Pieniądze na zakup nieruchomości posiadałem z oszczędności, oraz z przekredytowania domu obok. Łącznie około 30k. Dodatkowo miesięczny dochód z pracy na etacie i z nieruchomości obok. Ponieważ na samym początku musiałem wydać na remont 43k plus 5% depozytu dla właścicieli pozostałe pieniądze zdobyłem z kart kredytowych 0%.
Pozostałe pieniądze na dopłatę do depozytu i dodatkowe koszta pochodziły z wynajmu dwóch nieruchomości.