The Pink House – Development

Witaj Inwestorze!

Jutro już trzeci Invest Camp 2017, więc chciałem jeszcze zdążyć podesłać info o moim nowym projekcie. Mam nadzieję, że będzie okazja żeby go przedyskutować jeszcze na „Campie”.

Jeżeli miałeś okazję spotkać się ze mną na spotkaniach GiC, gdzie byłem prelegentem w 2017 roku (Londyn, Bristol, Sheffield, Dublin) to opowiadałem o swoich kolejnych planach i nowym projekcie jaki planuję zrobić. Po kilku miesiącach walk (od listopada 2016) z agentem, brokerem i prawnikiem w końcu długo wyczekiwana tranzakcja dobiega do końca i niedługo powinienem dostać klucze do „The Pink House” w Sheffield.

Kupowany budynek to semi-commercial, w którym znajduje się 5 unitów komercyjnych oraz dwu pokojowe mieszkanie na piętrze. Obecnie tak jak widać na zdjęciach część po prawej stronie (narożny budynek) jest wynajmowana przez „Second Hand Shop”, a mieszkanie nad nim na piętrze miało być opuszczone do końca maja 2017. Pozostałe unity są opuszczone.

Plan przebudowy

Decyzja o kupnie została podjęta po wcześniejszym zapytaniu Sheffield Council o możliwość konwersji budynku na cele mieszkalne. Zrobiłem rysunki i na ich podstawie dostałem odpowiedź że:

  • Największa część tam gdzie jest Second Hand Shop można przekonwertować na HMO. Ale rozważam też zamiast HMO cztery studia.
  • Część po lewej stronie z dwoma piętrami będzie zmieniona na dwa onebed flaty.
  • Środkowa część miała być rozbudowana na dwa piętra do góry (tak jest na rysunkach). Celem miały być trzy studia. Council bardziej sugeruje rozwiązanie z jednym flatem w tym miejscu i miejsce do zagospodarowania na kosze oraz magazyn na parterze. Wszystko zależy jeszcze od full planingu, który będzie składany w tym miesiącu.

Podsumowując jest pozwolenie na min trzy studia plus sześć bed HMO. Opcjonalnie będę się ubiegać o siedem lub dziewięć studiów.

Plan na finansowanie

Budynek kupowany jest na spółkę Partners Property Investment LTD na bridging loan na 12 miesięcy za £90k. Wkład własny to 30% na depozyt czyli £27k, a pożyczka to jedyne 63k na 1% w skali miesiąca. Dodatkowe koszty agenta, brokera i prawnika wynoszą około £11k. Dość wysokie fee jest z powodów formalny, bo budynek prawnie istnieje jako dwa budynki.

Planowana rozbudowa w wersji najtańszej, czyli na to co już mamy zgodę to około £80k.

Po zakończonym remoncie na budynek zostanie nałożony kredyt z banku Shawbrook, na który już mamy papier. Wszystko na podstawie business planu rysunków oraz pre-planning z councilu. Wartość końcowa projektu to GDV = £300k.

Prowadzący projekt grupowy

Ja, Piotr Maruszak z wykształcenia jestem inżynier budownictwa, a tylko UK posiadam już 11 lat doświadczenia w branży jako konstruktor. Głównie będę zajmował się całym projektem od strony projektowania i planowania. Czyli tworzę biznes plan, kontaktuję się z councilem, dzwonię i rozmawiam z prawnikiem, brokerem itp. Więcej o moich inwestycjach można poczytać na tym blogu we wpisie o moich inwestycjach.

Tym razem projekt prowadzę ze swoim biznes parterem, Pawłem Piotrowskim. Poznaliśmy się rok temu na Invest Camp 2016 i postanowiliśmy połączyć siły w dalszym inwestowaniu. Paweł jest przedsiębiorca z czternastoletnim doświadczeniem. W Polsce z sukcesami rozwijał swoje biznesy w branżach finansowej, medycznej i gastronomicznej. Od dwóch lat mieszka w UK, a od roku posiada swoją pierwszą nieruchomość inwestycyjną HMO. A w naszym projekcie będzie odpowiedzialny za kontakt z budowlańcami, organizowanie budowy i ściąganie materiałów budowlanych z Polski.

Oferta inwestycyjna

W ramach klubu inwestora chcemy zachęcić innych członków GIC i nie tylko do przyłączenia się do naszej inwestycji klubowej. Chcemy zebrać pieniądze na remont na okres od 6 do 10 miesięcy. Oferujemy 1% miesięcznie (12% rocznie). Pożyczka będzie zabezpieczona na nieruchomości i na prywatnym naszym majątku.

Dodatkowo kazdy uczestnik projektu dostanie cala dokumentacje, miesięczne raporty oraz możliwość odwiedzenia placu budowy. Również dla zainteresowanych bezpłatne konsultacje skype, pomoc w inwestycjach oraz wsparcie w przyszłości przy własnych projektach.

Podsumowując

  • Zakup £90k
  • Depozyt 30% (£27k) plus bridging loan £63k na okres 12 miesięcy
  • Konwersja na 6 bed HMO i 3 studia za £80k
  • Dochód z wynajmu £42.12k rocznie
  • Cashflow £26k rocznie

Oferta dla inwestorów:

  • Pożyczka od inwestorów na 1% w skali miesiąca na okres 6-10 miesięcy
  • wyjscie z inwestycji z kredytem z banku Shawbrook
  • GDV £300k

link do plików na dropboxie